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Qu’est-ce que le score hypothécaire ?
Les points hypothécaires sont utilisés pour compenser les frais hypothécaires et vous pouvez les utiliser de deux manières différentes. Les points d’origine sont des points hypothécaires utilisés pour payer le prêteur pour l’octroi du prêt, tandis que les points d’escompte sont des points hypothécaires utilisés pour réduire le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire. Apprenez-en davantage sur ce que sont les points hypothécaires et comment ils fonctionnent.
Leçon principale
- Il existe deux types de points de garantie : les points d’origine et les points de remise.
- L’acheteur paie des points d’origination au prêteur à titre de frais de traitement du prêt.
- Les points de réduction sont un moyen pour les acheteurs de réduire le taux d’intérêt d’un prêt en payant d’avance.
- Les points hypothécaires représentent généralement 1 % du montant du prêt.
- Vous pouvez utiliser le taux annuel effectif global (TAEG) pour comparer le coût des prêts avec différents points et taux d’intérêt.
Comment fonctionnent les points hypothécaires
Les points hypothécaires sont de deux types : les points d’origination et les points de remise. Dans les deux cas, chaque point équivaut généralement à 1 % du montant total du prêt hypothécaire. Par exemple, sur un prêt immobilier de 300 000 $, un point équivaut à 3 000 $.
Les deux types de points sont inclus dans les frais de clôture dans l’estimation finale du prêt et dans le relevé de clôture du prêteur.
Point de départ
Point d’initiation à la rémunération des agents de crédit. Tous les prêteurs hypothécaires n’exigent pas un paiement initial en points et ceux qui le font sont souvent disposés à négocier les frais. Le montage n’est pas déductible d’impôt et de nombreux prêteurs ont abandonné le montage, certains proposant des prêts hypothécaires à taux fixe ou sans frais.
Points de réduction
Les points de réduction sont des intérêts prépayés. L’achat de points réduit généralement le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire jusqu’à 0,25 %. La plupart des prêteurs offrent des opportunités d’achat allant d’une fraction à trois points de réduction.
Avant l’adoption de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) en 2017, qui s’applique aux années d’imposition 2018 à 2025, les points d’origine n’étaient pas déductibles d’impôt, mais les points de remise pouvaient être déduits de l’annexe A.
À l’avenir, des points de réduction seront déduits mais limités aux premiers 750 000 $ du prêt. De plus, il existe une déduction standard plus élevée, vous devriez donc vérifier auprès de votre comptable fiscaliste si vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal au moment de l’achat.
Conseils
N’oubliez pas que lorsque les prêteurs annoncent des taux d’intérêt, ils peuvent afficher des taux d’intérêt basés sur les achats de points.
Calculer les points de remise hypothécaire
Il y a deux facteurs principaux à prendre en compte pour déterminer s’il faut ou non payer des points de réduction.
Le premier facteur concerne la durée pendant laquelle vous comptez vivre dans la maison. En général, plus vous prévoyez de rester longtemps, plus vous économiserez si vous achetez des points de réduction.
Le deuxième facteur à considérer est de savoir si vous disposez de suffisamment d’argent pour payer le coût des points hypothécaires. De nombreuses personnes peuvent à peine se permettre de payer la mise de fonds et les frais de clôture lors de l’achat d’une maison et n’ont tout simplement pas assez d’argent pour acheter des points.
Par exemple, sur une maison d’une valeur de 100 000 $, trois points de remise sont relativement abordables à 3 000 $, mais sur une maison d’une valeur de 500 000 $, trois points de remise coûteraient 15 000 $. En plus de l’acompte traditionnel de 20 % de 100 000 $ sur cette maison de 500 000 $, 15 000 $ supplémentaires peuvent être plus que ce que l’acheteur peut se permettre.
Un calculateur hypothécaire est une bonne ressource pour vous aider à budgétiser ces coûts.
Exemple de paiement en points de réduction
Prenons l’exemple suivant d’un prêt sur 30 ans :
- Avec un prêt hypothécaire de 100 000 $ à 3 % d’intérêt, vos versements mensuels de capital et d’intérêts seraient de 421 $ par mois.
- Si vous achetez trois points de réduction, votre taux d’intérêt pourrait être de 2,25 %, ce qui rendrait vos paiements mensuels de 382 $ par mois.
L’achat de trois points de réduction vous coûtera 3 000 $, soit une économie de 39 $ par mois. Vous devrez conserver la maison pendant 72 mois ou six ans pour atteindre le seuil de rentabilité de l’achat ponctuel. Puisqu’un prêt sur 30 ans dure 360 mois, acheter des points serait une sage décision dans ce cas si vous envisagez de vivre dans votre nouveau logement à long terme.
En revanche, si vous envisagez de rester quelques années seulement, vous souhaiterez peut-être acheter moins de points, voire pas du tout. Il existe de nombreux calculateurs qui peuvent vous aider à déterminer le nombre approprié de points de réduction à acheter en fonction de la durée pendant laquelle vous prévoyez de posséder la maison.
Utilisez le TAEG pour comparer les prêts
Il peut être difficile de comparer différents prêteurs et prêts avec différents taux d’intérêt, frais de prêt, frais de montage, points d’escompte et points de montage. Le taux annuel en pourcentage (TAEG) sur chaque estimation de prêt permet aux emprunteurs de comparer plus facilement les prêts, c’est pourquoi les prêteurs hypothécaires sont tenus par la loi d’inclure ce taux sur tous les prêts.
Le TAEG de chaque prêt ajuste le taux d’intérêt annoncé du prêt pour inclure toutes les remises, frais, points de montage et tous les autres frais de clôture du prêt. Cette mesure existe pour faciliter les comparaisons entre des prêts qui ont des points d’escompte, des taux d’intérêt et des frais de montage très différents.
Les points hypothécaires en valent-ils la peine ?
Bien que l’argent payé avec des points de réduction puisse être investi en bourse pour générer des rendements supérieurs au montant économisé grâce aux points de paiement, la peur d’un propriétaire de devoir contracter un prêt hypothécaire qu’il ne peut pas se permettre peut l’emporter sur les avantages potentiels qu’il pourrait obtenir s’il choisissait le bon investissement. Dans de nombreux cas, rembourser votre prêt hypothécaire est encore plus important.
Gardez également à l’esprit la motivation qui vous pousse à acheter une maison. Bien que la plupart des gens espèrent voir la valeur de leur maison augmenter, très peu de gens achètent une maison à titre d’investissement. Du point de vue de l’investissement, si la valeur de votre maison triple, il est peu probable que vous la vendiez pour la simple raison que vous devrez trouver un autre logement.
Si la valeur de votre maison augmente, il est probable que la valeur de la plupart des autres maisons de votre région augmentera également. Si tel est le cas, vendre votre maison vous rapportera juste assez d’argent pour en acheter une autre pour à peu près le même prix. De plus, s’il vous faut 30 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous devrez probablement payer près de trois fois le prix de vente initial de la maison, y compris le capital et les intérêts, et vous ne réaliserez donc pas beaucoup de profit réel si vous vendez à un prix plus élevé.
Combien vaut un point dans une hypothèque ?
Les points hypothécaires sont des frais payés aux prêteurs pour réduire les taux d’intérêt hypothécaires. Un point équivaut à 1% du montant total du prêt. Par exemple, si votre prêt est de 250 000 $, un point équivaut à 2 500 $.
Dans quelle mesure un point affecte-t-il un versement hypothécaire ?
Un point, généralement égal à 1 % du montant total du prêt, réduit le taux d’intérêt d’environ 0,25 %, ce qui peut équivaloir à quelques dollars par mois ou plus, selon le montant du prêt.
Combien coûtent les points de réduction ?
Les points de réduction coûtent environ 1 % du montant du prêt par point. Ainsi, si vous avez un prêt hypothécaire de 350 000 $, un point d’escompte serait de 3 500 $. En échange, le prêteur réduit le taux d’intérêt, généralement de 0,25 %, bien que le montant puisse varier.
Conclusion
Les points de départ sont souvent évitables et négociables, alors ne dépensez pas trop pour eux. D’un autre côté, les points de réduction peuvent vous faire économiser de l’argent pendant la durée de votre prêt, mais seulement si vous pouvez vous le permettre sans réduire votre mise de fonds en dessous de 20 % et sans avoir à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).