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Qu’est-ce qu’un titre adossé à des créances hypothécaires ?
Un titre adossé à une hypothèque garantit le paiement en temps opportun à l’investisseur du principal et des intérêts reçus sur les prêts hypothécaires sous-jacents au titre hypothéqué.
Si l’emprunteur fait défaut sur le prêt hypothécaire et sur le paiement du principal et des intérêts, les investisseurs détenant des titres adossés à des créances hypothécaires recevront les flux de trésorerie appropriés auxquels ils ont droit.
La garantie des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) dépend de l’entité émettrice du titre. Les agences gouvernementales et les entreprises parrainées par le gouvernement Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac garantissent les MBS.
Ginnie Mae n’émet pas de titres adossés à des créances hypothécaires. Mais Fannie Mae et Freddie Mac le font.
En initiant et/ou en garantissant les paiements MBS, Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle important. Ils attirent des investisseurs qui autrement ne choisiraient pas d’investir dans des prêts hypothécaires et augmentent le capital disponible pour le logement.
Leçon principale
- Les MBS sont des titres créés par la mise en commun de prêts hypothécaires et représentant les flux de trésorerie associés à ces prêts.
- Une garantie MBS signifie que les investisseurs détenant les titres ont la garantie d’un transfert en temps opportun de ces flux de trésorerie.
- Les souscripteurs de MBS sont Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae.
- Ginnie Mae, une agence gouvernementale, n’émet pas de titres adossés à des créances hypothécaires mais garantit les titres émis dans le cadre de certains programmes gouvernementaux et par des émetteurs privés qualifiés.
- Fannie Mae et Freddie Mac, bien qu’ils ne soient pas des agences gouvernementales, garantissent le paiement dans les délais des titres qu’ils émettent.
Comment fonctionne la sécurité hypothécaire
Si les débiteurs hypothécaires commencent à faire défaut sur leurs prêts hypothécaires, les prêteurs pourraient avoir des difficultés à répercuter les paiements hypothécaires sur les investisseurs MBS.
En fonction de la diversité du portefeuille hypothécaire sous-jacent selon les zones géographiques et les données démographiques, le risque de défaut peut être atténué.
Toutefois, si un nombre important d’emprunteurs commencent à faire défaut, le prêteur peut ne pas pouvoir rembourser les flux de trésorerie versés au MBS.
Ce niveau de défaut peut mettre les investisseurs dans de grandes difficultés financières. Par conséquent, une certaine forme de garantie MBS est nécessaire pour maintenir la confiance des investisseurs et la liquidité des prêts.
Ces garanties sont fournies par Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Les garanties de Fannie Mae et Freddie Mac ne sont pas soutenues par le gouvernement américain. Ginnie Mae le garantit.
Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires ?
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des titres financiers adossés à des prêts hypothécaires. Il est créé en titrisant ces prêts. Autrement dit, les prêts aux particuliers et aux entreprises pour l’achat d’un logement et l’achat d’un logement sont regroupés par les prêteurs (banques et autres émetteurs de prêts hypothécaires). Ils sont ensuite vendus à d’autres institutions financières, telles que des banques d’investissement et autres, qui émettent des titres représentant ces prêts regroupés. Les investisseurs qui achètent les titres recevront une partie du capital et des intérêts payés sur l’hypothèque initiale de l’emprunteur.
Souscripteurs de titres adossés à des créances hypothécaires
Fannie Maé
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) est une société publique cotée en bourse créée par le Congrès en 1938.
Il achète des prêts hypothécaires auprès des prêteurs et fournit ainsi le capital dont ces prêteurs ont besoin pour accorder des prêts supplémentaires aux personnes cherchant à acheter une maison.
En fait, Fannie Mae a été créée pour maintenir la liquidité du capital et garantir que les personnes à revenu faible ou modéré puissent acheter des maisons avec des prêts hypothécaires abordables.
Fannie Mae peut titriser les prêts qu’elle achète et émet des MBS. Il offre également une garantie pour ces titres. Cette garantie s’appuie sur sa propre santé financière et non sur l’argent du gouvernement.
Garantie MBS Fannie Mae
Fannie Mae garantit aux investisseurs MBS le paiement intégral et dans les délais du principal et des intérêts des prêts.
Cette garantie réduit le risque pour l’investisseur et augmente la négociabilité de MBS.
Fannie Mae est responsable en dernier ressort des certificats MBS et du paiement du principal et des intérêts. L’institution suit des directives de souscription strictes pour évaluer la qualité du crédit des prêts qu’elle garantit.
Freddie Mac
Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) est similaire à Fannie Mae dans la mesure où elle est également une GSE et est détenue par des actionnaires. Comme Fannie Mae, elle accorde des prêts aux emprunteurs et les achète auprès des prêteurs.
Il a été créé par le Congrès en 1970 pour créer une concurrence sur le marché hypothécaire secondaire que Fannie Mae avait initialement monopolisé.
Garantie Freddie Mac
Freddie Mac utilise les prêts qu’elle achète pour émettre des MBS qu’elle souscrit pour les investisseurs. Sa garantie n’est pas soutenue par le gouvernement.
Ginnie Mae
Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) diffère de Fannie Mae et Freddie Mac en ce sens qu’elle fonctionne comme une agence gouvernementale. Ses garanties s’appuient sur la pleine confiance et le crédit du gouvernement des États-Unis.
Elle n’émet pas de MBS mais elle assure les MBS adossés à des prêts couverts par ces régimes :
- Programme d’assurance hypothécaire pour les logements unifamiliaux et multifamiliaux de la Federal Housing Administration (FHA)
- Programme de parrainage du ministère des Anciens Combattants (VA)
- Bureau du logement public et indien au sein du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD)
- Programme de garantie de prêt du Service de logement rural du Département de l’Agriculture des États-Unis
De plus, Ginnie Mae garantit les MBS émis par des institutions privées qualifiées.
La garantie est une assurance de secours
Il est important de noter que la garantie Ginnie Mae fournit une assurance de secours au cas où les émetteurs de MBS ne seraient pas en mesure de couvrir les pertes dues à la défaillance de l’emprunteur.
Il dispose d’un processus d’approbation de souscription strict pour les émetteurs de MBS. Les émetteurs doivent être en mesure de démontrer qu’ils peuvent remplir leurs obligations de remboursement des prêts sous-jacents et participer aux pertes qui surviennent en cas de défaut des emprunteurs sur leurs prêts.
Émetteur privé
Les émetteurs privés émettent également des MBS. Si un émetteur privé atteint le seuil d’éligibilité de l’agence, son émission sera garantie par Ginnie Mae. En revanche, si Ginnie Mae ne se qualifie pas, l’émission de MBS n’est pas garantie.
L’assurance hypothécaire privée protège-t-elle les investisseurs de Ginnie Mae ?
Les prêts hypothécaires sont garantis pour le prêteur par la propriété achetée par l’emprunteur. De plus, les prêts hypothécaires obligent souvent les emprunteurs à souscrire une assurance hypothécaire. Toutefois, ce type d’assurance ne protège que le prêteur. Cela n’a rien à voir avec le fait que les investisseurs achètent des MBS.
Le gouvernement américain peut-il aider Fannie Mae et Freddie Mac ?
Bien qu’ils ne soient pas des agences gouvernementales, on peut supposer que Fannie Mae et Freddie Mac ont accès à un certain soutien financier du gouvernement américain. En fait, lors de la crise financière de 2007-2008, le gouvernement les a renfloués lorsque leur dette hypothécaire les a submergés.
Quelqu’un d’autre assure-t-il les titres adossés à des créances hypothécaires ?
Les MBS émis par des institutions financières privées ne sont pas nécessairement garantis par leur émetteur et ne bénéficient pas d’une garantie d’agence gouvernementale ou de GSE. Ginnie Mae peut offrir des garanties si l’émetteur répond à ses normes rigoureuses. Les MBS émis par le secteur privé qui ne sont pas garantis par Ginnie Mae, Fannie Mae ou Freddie Mac offrent généralement des rendements potentiels plus élevés pour compenser les investisseurs pour leur risque plus élevé.
Conclusion
Les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être garantis par l’agence gouvernementale Ginnie Mae et ses entités parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac.
Ginnie Mae n’émet pas de titres adossés à des créances hypothécaires mais les garantit. Fannie Mae et Freddie Mac émettent des MBS et fournissent des garanties.