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Certains types de prêts hypothécaires, souvent appelés prêts hypothécaires assumables, peuvent être transférés d’un emprunteur à un autre. L’hypothèque inversée n’en fait pas partie. Cet article explique pourquoi ils ne sont pas transférables et explore d’autres options.
Leçon principale
- Une hypothèque inversée ne peut être transférée à un autre emprunteur.
- Cependant, les co-débiteurs hypothécaires peuvent le conserver et rester dans la maison.
- Certains conjoints non emprunteurs peuvent également rester dans la maison, même s’ils ne recevront pas de versements supplémentaires provenant de l’hypothèque inversée.
- Les autres héritiers doivent rembourser l’hypothèque en vendant la maison ou en l’achetant eux-mêmes.
Pourquoi les prêts hypothécaires inversés ne peuvent-ils pas être transférés
Les prêts hypothécaires inversés sont soigneusement adaptés à chaque emprunteur. Cela contribue à réduire les risques pour la Federal Housing Administration (FHA), qui assure le type de prêt hypothécaire inversé le plus populaire, appelé prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM). Le principal risque est que l’emprunteur reçoive plus d’argent du prêt que ne vaut sa maison au moment de sa vente, obligeant la FHA à combler la différence avec le prêteur. Cela pourrait se produire, par exemple, si un emprunteur choisissait de recevoir des versements mensuels à vie (l’une des nombreuses façons de structurer un prêt hypothécaire inversé) et finissait par vivre beaucoup plus longtemps que ce à quoi le prêteur pouvait raisonnablement s’attendre.
Pour aider à atténuer ce risque, les prêts hypothécaires inversés sont basés non seulement sur la valeur nette que l’emprunteur a accumulée dans la maison, mais également sur l’âge de l’emprunteur (ou des emprunteurs) au moment de l’émission du prêt. Plus le ou les emprunteurs sont âgés, plus le pourcentage de capitaux propres qu’ils peuvent emprunter est élevé et plus le taux d’intérêt du prêt sera probablement bas.
S’il y a plus d’un emprunteur inscrit sur le prêt, comme un couple marié, ou si le prêt mentionne une personne autre que l’emprunteur éligible (expliqué ci-dessous, sous Options pour les conjoints et partenaires domestiques survivants), l’âge de la personne la plus jeune sera calculé.
Les emprunteurs paient les primes d’assurance FHA : 2 % du solde initial du prêt, plus 0,5 % du solde du prêt chaque année par la suite. Étant donné que le solde impayé d’un prêt hypothécaire inversé augmentera avec le temps, la prime d’assurance annuelle (en dollars) augmentera également.
Les héritiers de l’emprunteur bénéficient également d’une certaine protection contre la possibilité que le solde hypothécaire dépasse un jour la valeur de la maison. Même s’ils doivent rembourser intégralement le prêt, ils n’auront pas à payer plus que le solde du prêt ou 95 % de la valeur estimative de la maison, le montant le moins élevé étant retenu.
Options pour les conjoints et partenaires survivants
En règle générale, lorsqu’un emprunteur hypothécaire inversé décède, quitte la maison pendant plus de 12 mois consécutifs (par exemple dans une résidence-services) ou vend la maison, le prêt doit être remboursé dans un certain délai.
Cependant, si son conjoint ou partenaire est répertorié comme coemprunteur sur le contrat hypothécaire, cette personne peut continuer à vivre dans la maison et recevoir les paiements du prêt.
Pour qu’un conjoint ou un autre partenaire soit considéré comme co-emprunteur, il doit également être âgé d’au moins 62 ans au moment où le prêt est accordé. Les conjoints âgés de moins de 62 ans à ce moment-là peuvent être inscrits sur le prêt en tant que conjoints non emprunteurs éligibles. S’ils remplissent toutes les conditions, ils ont également le droit de rester dans le logement après le décès de leur conjoint, mais ils ne recevront pas de remboursement supplémentaire sur le prêt.
Le solde final du prêt deviendra dû lorsque le dernier coemprunteur ou le conjoint non emprunteur admissible n’habitera plus dans la maison.
Les conjoints qui ne sont pas coemprunteurs et qui ne satisfont pas aux exigences pour que le conjoint non emprunteur soit admissible sont appelés conjoints non emprunteurs. (Par exemple, pour être considéré comme éligible, le conjoint doit vivre dans la maison à la fin du prêt et y vivre toujours comme résidence principale, entre autres conditions.) Les conjoints qui ne sont pas admissibles au prêt peuvent rester dans la maison seulement s’ils remboursent l’hypothèque inversée.
Notez que ces règles s’appliquent aux HECM originaires du 4 août 2014. Des règles légèrement différentes s’appliquent aux HECM plus anciennes.
Options pour les autres héritiers
Les non-conjoints qui héritent d’une maison avec une hypothèque inversée doivent rembourser le prêt dans les 30 jours suivant la réception de l’avis d’échéance et de paiement du prêteur, bien qu’ils puissent demander une prolongation pouvant aller jusqu’à un an pour vendre la maison ou lever des capitaux afin de pouvoir l’acheter eux-mêmes. Ils ont également la possibilité simple de remettre la maison au prêteur pour rembourser la dette.
Comme mentionné ci-dessus, la loi limite la responsabilité des héritiers de rembourser le prêt au moindre du solde du prêt ou à 95 % de la valeur estimative de la maison, la valeur la plus faible étant retenue. L’assurance FHA paiera au prêteur la différence.
Qui est considéré comme un conjoint aux fins d’un prêt hypothécaire inversé ?
Pour qu’une personne soit considérée comme conjoint selon les règles applicables aux conjoints non emprunteurs qualifiés, elle doit être légalement mariée à l’emprunteur en vertu des lois de l’État dans lequel elle réside ou où la cérémonie a eu lieu et doit rester mariée. Pour les couples de sexe opposé, ils doivent être mariés au moment de l’émission de l’hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM). Les couples de même sexe à qui il était légalement interdit de se marier au moment de la promulgation de la HECM peuvent être considérés comme mari et femme s’ils se marient plus tard.
Comment puis-je trouver un conseiller en logement agréé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) ?
Le Bureau de protection financière des consommateurs fait Trouver un conseiller en logement outil de recherche sur son site Web pour trouver un conseiller agréé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) dans votre région. Vous pouvez également appeler le (800) 569-4287.
Tous les prêts hypothécaires inversés sont-ils assurés par la Federal Housing Administration (FHA) ?
Non, la Federal Housing Administration (FHA) assure uniquement les HECM émis par des prêteurs agréés par la FHA. Certains prêteurs proposent exclusivement leurs propres prêts hypothécaires inversés, et certains gouvernements étatiques et locaux ainsi que des organisations à but non lucratif proposent des prêts hypothécaires inversés à un seul objectif. Cependant, les prêts hypothécaires assurés par la FHA représentent la majorité du marché.
Conclusion
Les prêts hypothécaires inversés ne peuvent pas être transférés d’un emprunteur à un autre. Le prêt doit généralement être remboursé immédiatement après le décès de l’emprunteur, son déménagement dans les 12 mois consécutifs ou la vente de la maison. Cependant, un conjoint ou partenaire qui est coemprunteur ou, dans certains cas, un conjoint inscrit comme non-emprunteur admissible sur le contrat de prêt peut demeurer dans la maison et le prêt n’aura pas à être remboursé jusqu’à son décès.
Ces règles peuvent être compliquées, c’est pourquoi les conjoints et autres héritiers doivent appeler leur prêteur, leur gestionnaire de prêts et/ou leur conseiller en logement agréé par le HUD dès que possible pour connaître les démarches à suivre.