Inconvénients des prêts hypothécaires inversés

Les publicités télévisées pour les prêts hypothécaires inversés vantent souvent les avantages d’un revenu garanti non imposable pour les propriétaires de 62 ans et plus. Cependant, les prêts hypothécaires inversés peuvent être coûteux et, dans certains cas, mettre la maison d’une personne en danger. Vous pourriez également ne pas avoir droit à certaines prestations gouvernementales, ce qui exposerait les membres de votre famille au risque d’expulsion et laisserait vos héritiers avec encore plus de problèmes après votre décès.

Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée ?

Une hypothèque inversée permet aux propriétaires de disposer de suffisamment de valeur nette sur leur maison pour utiliser cette valeur nette pour générer des revenus. Contrairement à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une marge de crédit, que le propriétaire doit rembourser selon un calendrier régulier, le revenu d’un prêt hypothécaire inversé n’a pas besoin d’être remboursé jusqu’à ce que le propriétaire quitte la maison, la vende ou décède. À ce stade, le solde du prêt, les intérêts et les frais courus doivent être payés intégralement, généralement avec le produit de la vente de la maison.

Pour les propriétaires disposant de peu ou pas d’autres actifs, un prêt hypothécaire inversé peut constituer une source de revenu supplémentaire indispensable à la retraite. Cela peut également aider à payer des factures médicales ou d’autres dépenses imprévues. Cependant, il présente certains inconvénients potentiels qu’il convient de noter avant de postuler.

Comment fonctionne l’hypothèque inversée

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Le type d’hypothèque inversée le plus courant est l’hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), qui est émise par l’intermédiaire d’un prêteur privé mais assurée par la Federal Housing Administration (FHA). Ces prêts hypothécaires ne sont accessibles qu’aux emprunteurs de plus de 62 ans.

Les prêteurs peuvent également émettre leurs propres prêts hypothécaires inversés, qui ont souvent des limites de prêt plus élevées que les HECM et n’ont parfois pas les mêmes limites d’âge. De plus, certains États et municipalités proposent des prêts hypothécaires inversés à usage unique, destinés à un usage spécifique, comme les réparations domiciliaires ou le paiement d’impôts.

Le montant qu’une personne peut emprunter dépend de divers facteurs, notamment son âge (et celui des éventuels coemprunteurs), le taux d’intérêt du prêt et la valeur estimative de sa maison.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent être structurés de plusieurs manières. Les emprunteurs peuvent obtenir l’argent sous forme d’un montant forfaitaire unique, sous forme d’une marge de crédit sur laquelle ils peuvent recourir selon leurs besoins, ou sous forme de versements mensuels réguliers sur une période de temps déterminée ou pendant qu’ils vivent chez eux.

Bien que les prêts hypothécaires inversés puissent être utiles dans certaines situations, ils présentent également des inconvénients que toute personne envisageant un prêt doit connaître.

Les frais sont relativement élevés

Les prêteurs peuvent proposer des produits légèrement différents sous la bannière des prêts hypothécaires inversés. Mais ils facturent tous divers frais, et un prêt hypothécaire inversé sera souvent plus coûteux qu’un prêt hypothécaire conventionnel.

Avant de contracter un prêt HECM, les emprunteurs doivent recevoir des conseils d’une agence de conseil en prêts hypothécaires résidentiels inversés approuvée par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Habituellement, ce sera gratuit ou moyennant des frais modestes. Le consultant doit expliquer tous les coûts possibles et comment ils fonctionnent.

Les frais suivants s’appliquent aux HECM, mais d’autres types de prêts hypothécaires inversés auront des listes similaires.

• Frais d’initialisation : Avec un HECM, les prêteurs peuvent facturer 2 500 $ ou 2 % des premiers 200 000 $ de la valeur de votre maison, selon le montant le plus élevé, plus 1 % du montant supérieur à 200 000 $. Les frais ne peuvent pas dépasser 6 000 $.
• Frais de clôture immobilière : Comme une hypothèque conventionnelle, les hypothèques inversées peuvent impliquer divers frais de clôture, notamment les évaluations et inspections de la maison, les recherches de titres, les frais d’enregistrement, les taxes hypothécaires et la vérification du crédit du demandeur, entre autres.
• Prime d’assurance hypothécaire initiale : Ce montant est généralement égal à 2 % de la valeur de la maison.

Les emprunteurs peuvent payer ces frais initiaux avec leur propre argent ou utiliser le produit du prêt pour les payer. De plus, les emprunteurs peuvent devoir supporter des coûts permanents, notamment :

• Attention à : Les intérêts d’un prêt hypothécaire inversé s’accumuleront et s’ajouteront au montant que l’emprunteur ou ses héritiers devront rembourser à la fin du bail. À moins que l’emprunteur ne reçoive l’argent sous forme d’une somme forfaitaire, le taux d’intérêt est variable, ce qui signifie qu’il peut augmenter ou diminuer.
• Frais de service : Ces frais mensuels remboursent au prêteur les coûts courants, tels que les paiements et le traitement des documents. La réglementation HECM limite ces frais à 30 $ maximum pour les prêts à taux fixe ou à taux variable qui s’ajustent une seule fois par an, et à 35 $ maximum pour les prêts à taux variable qui s’ajustent mensuellement.
• Prime annuelle d’assurance hypothécaire : Ce montant sera de 0,5% du solde annuel du prêt. Ainsi, il augmentera avec le temps à mesure que l’emprunteur retirera davantage de capital.

Encore une fois, ces chiffres s’appliquent aux HECM et peuvent être supérieurs ou inférieurs pour d’autres types de prêts hypothécaires inversés. Quoi qu’il en soit, l’emprunteur devra payer des frais élevés, ce qui est une plainte traditionnelle concernant ce type de prêts.

Non admissible à certaines prestations gouvernementales

Dans certains cas, une hypothèque inversée peut affecter l’admissibilité du propriétaire aux prestations gouvernementales.

Si un propriétaire souhaite bénéficier de Medicaid, le programme d’assurance maladie conjoint fédéral et étatique destiné à certains Américains âgés et à faible revenu, son éligibilité est basée sur ses revenus et ses actifs. Les revenus de l’hypothèque inversée ne seront pas imputés à eux, mais s’ils reçoivent une somme d’argent provenant de l’hypothèque inversée, celle-ci sera imputée à leur succession. Si leur actif total dépasse la limite fixée par leur État, ils devront dépenser de l’argent pour y prétendre.

Les fonds provenant d’une hypothèque forfaitaire peuvent affecter l’éligibilité d’une personne au Supplément de sécurité du revenu (SSI), un programme fédéral destiné aux personnes à faible revenu. Le programme SSI fixe également des limites aux actifs (appelés ressources), qui s’élèvent actuellement à 2 000 $ pour les individus et à 3 000 $ pour les couples.

Le prêteur peut saisir

Lorsque les propriétaires contractent un prêt hypothécaire inversé, ils s’engagent à maintenir la propriété en règle et à continuer de payer de leur poche les taxes foncières, les primes d’assurance habitation et tous les frais d’association ou connexes.

Selon le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB), ne pas le faire pourrait permettre au prêteur ou au gestionnaire de prêt de saisir et de coûter sa maison à l’emprunteur.

D’autres membres de la famille peuvent être expulsés de la maison

Après le décès du ou des emprunteurs du prêt hypothécaire inversé ou qui ont quitté la maison dans un délai spécifié, le prêt hypothécaire inversé peut devenir exigible et payable. Dans le passé, cela signifiait parfois qu’un conjoint qui n’était pas répertorié comme emprunteur sur le contrat de prêt (généralement parce qu’il n’avait pas encore 62 ans lorsque son conjoint avait emprunté l’argent) pouvait être expulsé.

• En vertu de la réglementation de 2014, le conjoint non emprunteur admissible doit être légalement marié à l’emprunteur à la fin de l’hypothèque inversée et rester marié avec lui jusqu’au décès de l’emprunteur. Pour les couples à qui il est légalement interdit de se marier avant le licenciement en raison de leur sexe, le survivant est éligible si le couple était légalement marié avant le décès de l’emprunteur et est resté marié jusqu’à son décès. Le conjoint non emprunteur doit également habiter la propriété au moment de la clôture et continuer à y vivre comme résidence principale.
• La réglementation de 2021 a élargi l’éligibilité de sorte que si l’emprunteur ne décède pas mais déménage dans une maison de retraite ou un établissement similaire, son conjoint peut rester dans la maison. Auparavant, le conjoint devait rembourser l’hypothèque au bout d’un an.

Les conjoints qui ne remplissent pas ces conditions doivent quand même rembourser la totalité du prêt s’ils souhaitent rester dans le logement. Il en va de même pour les autres héritiers, comme les enfants, qui peuvent y résider. Sinon, ils devront le vendre.

La bonne nouvelle est que s’ils peuvent le vendre à un prix supérieur à celui nécessaire pour rembourser le prêt, ils conservent la différence. Et même si le solde du prêt dépasse le prix de vente, ils n’auront pas à combler la différence tant qu’ils vendront au moins 95 % de la valeur estimative. Selon le CFPB, le prêteur utilise le produit de la vente de la maison pour rembourser le prêt tandis que « le reste du prêt est couvert par une assurance hypothécaire que l’emprunteur hypothécaire inversé a payée pendant la durée du prêt ».

Comme alternative, ils peuvent simplement le remettre au prêteur et s’en aller.

Un héritage plus petit et de plus gros problèmes pour tout héritier

Une hypothèque inversée peut également épuiser une grande partie des actifs d’un propriétaire, surtout si sa maison est essentiellement tout ce qu’il possède, laissant très peu de chose à ses héritiers.

Cela dit, c’est à eux de choisir cette maison et il serait peut-être préférable pour eux de contracter un prêt hypothécaire inversé plutôt que de compter sur le soutien financier de leur famille. Et c’est certainement mieux que de passer les dernières années de sa vie dans la pauvreté.

Léguer une maison avec une hypothèque inversée aux héritiers (autres qu’un conjoint admissible) leur impose également un fardeau. Généralement, ils auront 30 jours après avoir reçu le préavis dû et payable du prêteur pour rembourser la dette, soit en vendant la maison, en l’achetant eux-mêmes ou en concluant un contrat avec le prêteur. Cependant, certains prêteurs prolongent cette période jusqu’à six mois. Cela peut être utile si l’héritier souhaite conserver la maison mais a besoin de ressources financières pour ce faire.

Conclusion

Un prêt hypothécaire inversé peut permettre aux propriétaires plus âgés de profiter de la valeur nette accumulée dans leur maison au fil des ans sans avoir à vendre ou à déménager. Cependant, ces prêts peuvent être coûteux et présenter également certains inconvénients pour les héritiers de l’emprunteur. Des alternatives doivent donc être envisagées.