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La plupart des propriétaires comprennent le concept de valeur de la maison. Cependant, certaines personnes peuvent être confuses quant au sujet et à sa signification. En tant que propriétaire, vous devez comprendre comment fonctionnent les valeurs de votre maison. Cela est particulièrement vrai si vous souhaitez refinancer votre prêt hypothécaire ou contracter un emprunt sur votre résidence. Savoir comment calculer la valeur nette de votre maison peut faire de vous un emprunteur plus puissant. Pour le calculer, soustrayez le solde de votre prêt hypothécaire de la valeur marchande totale de votre propriété.
Leçon principale
- La valeur nette de votre maison est la valeur de la valeur nette de votre maison, calculée en soustrayant le solde de votre prêt hypothécaire de la valeur marchande de la propriété.
- Les prêteurs peuvent exprimer votre point de vue en termes de rapport prêt/valeur, qui représente la proportion de la valeur de votre maison en tant que dette.
- Très peu de prêteurs vous permettront d’emprunter le montant total de la valeur nette de votre maison.
- Dans des conditions économiques normales, vous pouvez emprunter entre 80 % et 90 % de vos capitaux propres disponibles.
De quelle valeur nette immobilière disposez-vous ?
Comme indiqué ci-dessus, la valeur nette de votre maison est la différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et la dette totale enregistrée sur celle-ci. Dans de nombreux cas, il s’agit de votre hypothèque principale. Si vous avez une deuxième hypothèque, vous devrez également la déduire.
Le montant du crédit dont vous disposez en tant qu’emprunteur via un prêt immobilier dépend du montant de votre capital dont vous disposez. Disons que votre maison vaut 250 000 $ et que vous devez 150 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Soustrayez simplement votre prêt hypothécaire restant de la valeur de la maison et vous aurez 100 000 $ de valeur nette de votre maison.
Comment évaluer votre maison ?
Il existe plusieurs façons de faire évaluer votre propriété si vous recherchez un prêt immobilier et avez besoin d’une estimation de la valeur de votre maison sur laquelle emprunter. Le moyen le plus simple consiste à faire appel à un tiers indépendant. Il s’agit d’un évaluateur professionnel qui peut donner une évaluation précise et objective de la valeur de votre maison. N’oubliez pas que cela peut coûter cher.
De nombreux programmes Internet peuvent estimer la valeur de votre maison sur la base des données disponibles, telles que les ventes de maisons passées dans votre région et les tendances immobilières locales. Même si ces estimations ne sont pas aussi précises qu’une évaluation professionnelle, elles peuvent constituer un bon point de départ. Notez que certaines de ces formes d’estimations vagues peuvent ne pas être acceptables pour le prêteur qui accorde le prêt immobilier.
Au lieu de données de zone, vous pouvez également estimer la valeur de votre propriété en suivant les ventes de maisons récentes spécifiques dans votre région. Dans certains cas où les données régionales ne constituent pas une comparaison appropriée, des informations de vente spécifiques peuvent vous donner une indication du prix de vente de maisons comparables. N’oubliez pas que votre maison peut avoir des caractéristiques uniques qui affectent sa valeur.
Sachez que quelle que soit la méthode que vous préférez, votre prêteur peut avoir des exigences de prêt qui dictent la méthode d’évaluation de votre propriété lorsque vous sollicitez un prêt sur valeur domiciliaire.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Très peu de prêteurs vous permettront d’emprunter le montant total de la valeur nette de votre maison. Ils vous permettent généralement d’emprunter jusqu’à 80 à 90 % des capitaux propres disponibles, selon le prêteur, votre crédit et vos revenus. Ainsi, si vous disposez de 100 000 $ de valeur nette de votre maison, comme dans l’exemple ci-dessus, vous pourriez obtenir une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) de 80 000 $ à 90 000 $. La race, l’origine nationale et d’autres considérations non financières ne devraient jamais jouer un rôle dans la détermination du montant de la valeur nette de votre maison que vous pouvez emprunter.
Avertissement
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à soumettre un rapport à Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) ou Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Voici un deuxième exemple qui prend en compte quelques facteurs supplémentaires. Disons que vous devez rembourser votre hypothèque de 30 ans sur votre maison en 5 ans. Une évaluation récente évalue la valeur marchande de votre maison à 250 000 $. Il vous reste également 195 000 $ sur votre prêt initial de 200 000 $. N’oubliez pas que presque tous vos versements hypothécaires anticipés servent au paiement des intérêts.
S’il n’y a aucune autre obligation liée à la maison, vous disposez de 55 000 $ de valeur nette de votre propriété. Cette valeur est égale à la valeur marchande actuelle de 250 000 $ moins la dette de 195 000 $. Vous pouvez également diviser la valeur de votre maison par sa valeur marchande pour déterminer le pourcentage de la valeur de votre maison. Dans ce cas, le pourcentage de valeur nette du logement est de 22 % (55 000 $ 250 000 $ = 0,22).
Supposons maintenant que vous contractiez également un prêt immobilier de 40 000 $ en plus de votre prêt hypothécaire. La dette totale sur les actifs est de 235 000 $ au lieu de 195 000 $. Cela change votre valeur nette totale à seulement 15 000 $, réduisant ainsi le pourcentage de valeur nette de votre maison à 6 %.
Comment comptabiliser les frais de transaction ?
L’immobilier est l’un des actifs les moins liquides, il y a donc souvent des coûts associés à l’exploitation de la valeur nette de votre maison. Si vous vendez votre maison, les frais de clôture totaux aux États-Unis varient généralement entre 2 % et 5 %. Les acheteurs doivent souvent payer un grand nombre de ces frais, mais sachez qu’ils peuvent utiliser ces frais comme excuse pour négocier un prix de vente inférieur.
Si vous contractez un prêt sur valeur domiciliaire, vous devrez probablement payer des frais de montage de prêt. Les taux d’intérêt sur les deuxièmes hypothèques et les HELOC sont généralement plus élevés que sur les premières hypothèques. Après avoir pris en compte ces coûts de transaction, le montant de la valeur nette de votre logement dont vous disposez sera inférieur à ce dont vous disposez théoriquement.
Valeur nette du logement et ratio prêt/valeur (LTV)
Une autre façon de montrer la valeur nette de votre maison consiste à utiliser le ratio prêt/valeur (LTV). Il est calculé en divisant le solde restant du prêt par la valeur marchande actuelle. En utilisant le deuxième exemple décrit ci-dessus, votre LTV est de 78 %. (Oui, c’est le revers de la médaille du pourcentage de valeur nette de votre maison de 22 %.) Avec votre prêt sur valeur domiciliaire de 40 000 $, il passe à 94 %.
Les prêteurs n’aiment pas les LTV élevés, car cela indique que vous avez peut-être trop de levier et que vous ne pourrez peut-être pas rembourser vos prêts. En période de crise économique, ils peuvent durcir les normes de prêt. Cela s’est produit pendant la crise économique de 2020. En particulier pour les HELOC, les banques ont augmenté l’exigence de cote de crédit de 600 à 700. Elles ont également abaissé le montant et le pourcentage de la valeur du logement qu’elles étaient prêtes à prêter.
La valeur LTV et la valeur nette de la maison peuvent fluctuer à mesure que la valeur marchande de la maison change. Des millions de dollars en prétendue valeur nette de l’immobilier ont été anéantis lors de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008. Les prix n’augmentent pas toujours. L’impact à long terme de 2020 sur la valeur des propriétés immobilières reste incertain.
Les prix mondiaux de l’immobilier ont augmenté jusqu’à présent en 2021 en raison des politiques de maintien à la maison et les gens recherchent des logements plus grands pour s’adapter à leur travail, leurs études et leur vie. Les politiques croissantes de travail à domicile adoptées par les entreprises encouragent également davantage de familles à quitter la ville pour s’installer en banlieue.
Comment est calculée la valeur nette du logement ?
La valeur de la maison est calculée en soustrayant le montant que vous devez sur tous les prêts garantis par votre maison de la valeur estimative de la maison. Il s’agit de la valeur restante de votre maison après déduction de toutes les dettes liées à la maison.
Dois-je déposer 20 % des capitaux propres ?
De nombreux prêteurs et situations n’exigent pas un acompte de 20 %. Pour que les emprunteurs évitent l’assurance hypothécaire privée, ils doivent généralement disposer d’au moins 20 % de la valeur nette de leur maison. Cependant, ce n’est pas une condition pour un rachat, car certains prêteurs peuvent approuver des prêts avec mise de fonds avec un acompte de 5 % ou moins.
Est-ce une bonne idée de retirer la valeur nette de votre maison ?
Pour certaines personnes, souscrire ses propres capitaux propres peut être une bonne idée. Une marge de crédit sur valeur domiciliaire permet aux emprunteurs d’accéder au capital provenant de l’argent qu’ils ont payé pour leur prêt hypothécaire. Ces fonds peuvent souvent être empruntés à des taux d’intérêt inférieurs à ceux des autres types de dettes. De plus, les emprunteurs peuvent se trouver dans une situation financière plus confortable car ils ont minimisé leur prêt hypothécaire en le remboursant.
Quand puis-je obtenir un HELOC après l’achat d’une maison ?
De nombreux prêteurs proposent des HELOC aux emprunteurs dans les deux mois suivant la date d’achat de la maison. Il existe des conditions qu’un emprunteur doit remplir pour obtenir un HELOC, telles qu’un montant spécifique de valeur nette de la maison, de bons antécédents de crédit et d’autres exigences du prêteur.