CalculatriceCliquez pour ouvrir
Leçon principale
- Un échange 1031 permet aux investisseurs de reporter l’impôt sur les plus-values sur la vente d’un immeuble de placement en réinvestissant le produit dans un autre bien similaire.
- Pour être admissibles, les biens cédés et les biens de remplacement doivent être détenus à des fins d’investissement ou d’affaires. Les résidences principales ne sont généralement pas admissibles à moins d’être converties.
- Les actifs échangés doivent être situés aux États-Unis pour être éligibles.
- Les délais sont stricts : le bien de remplacement doit être identifié dans un délai de 45 jours et l’échange doit être réalisé dans un délai de 180 jours.
- La différence en espèces ou en hypothèque, connue sous le nom de « démarrage », peut déclencher une obligation fiscale.
Qu’est-ce qu’un échange au titre de la section 1031 et qui l’utilise ?
Un échange 1031 est l’échange d’un actif de placement immobilier contre un autre qui permet le report de l’impôt sur les plus-values. Ce terme, nommé d’après l’article 1031 de l’Internal Revenue Code (IRC), est couramment utilisé par les agents immobiliers, les sociétés de titres, les investisseurs, etc. Certaines personnes insistent même pour le transformer en verbe, comme dans « Laissez 1031 construire pour les autres ».
La section IRC 1031 comporte de nombreux éléments mobiles que les investisseurs immobiliers doivent comprendre avant d’essayer de l’utiliser. Les échanges ne peuvent être effectués qu’avec des propriétés de même nature, et les règles de l’Internal Revenue Service (IRS) limitent son utilisation aux propriétés de villégiature. Il existe également des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques.
Si vous envisagez un échange 1031 – ou si vous êtes simplement curieux – voici ce que vous devez savoir sur les règles.
Comprendre l’article 1031
Essentiellement, un échange 1031 (également connu sous le nom d’échange de même nature ou échange Starker) permet aux investisseurs immobiliers d’échanger des biens immobiliers d’investissement contre une autre classe d’actifs similaire, évitant ainsi la comptabilisation des plus-values au moment de l’échange. La plupart des swaps sont taxés comme des ventes, mais si votre swap répond aux exigences 1031, vous ne paierez aucune taxe ou des taxes limitées au moment de l’échange. Cela vous permet de transférer vos bénéfices d’un immeuble de placement à un autre, reportant ainsi les impôts jusqu’à ce que vous vendiez éventuellement l’immeuble contre de l’argent.
Il n’y a aucune limite à la fréquence à laquelle vous pouvez effectuer un échange 1031. Si tout se passe comme prévu, vous ne paierez qu’un impôt au taux des plus-values à long terme (15 % ou 20 %, selon les revenus – et 0 % pour certains contribuables aux revenus les plus modestes, à partir de 2026).
Par exemple, vous pourriez échanger un immeuble d’habitation contre un terrain brut ou une propriété commerciale. Tant que les deux actifs sont utilisés à des fins commerciales ou d’investissement et sont situés aux États-Unis, ils sont éligibles à un échange 1031. Les règles sont assez libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre, mais il y a toujours des pièges pour les imprudents.
L’article 1031 concerne les immeubles de placement et les immeubles commerciaux, bien que les règles puissent s’appliquer aux anciennes résidences principales sous certaines conditions. Vous pouvez également l’utiliser pour changer de motel (nous en parlerons plus tard), mais cette faille est plus étroite qu’avant.
Règles particulières pour les biens amortissables
Des règles particulières s’appliquent lors de l’échange d’un bien amortissable. Il peut générer un gain appelé récupération d’amortissement, qui est imposé comme un revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre, vous pouvez éviter cette reconquête. Toutefois, si vous échangez un terrain amélioré contre un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, l’amortissement que vous avez réclamé précédemment sur le bâtiment sera récupéré comme revenu ordinaire.
Modifications de la règle 1031
Avant l’adoption de la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) en décembre 2017, certains échanges de biens personnels, tels que des licences de franchise, des avions et des équipements, étaient éligibles à 1 031 échanges. Désormais, seuls les biens immobiliers (ou biens immobiliers) tels que définis à l’article 1031 sont éligibles. Cependant, il convient de noter que l’allocation totale de dépenses de TCJA pour certains biens personnels corporels pourrait aider à compenser ce changement de la loi fiscale.
Informations rapides
Les échanges d’actions de sociétés ou d’intérêts de partenariat n’ont jamais été qualifiés – et ne le sont toujours pas – mais les intérêts en tant que locataires communs (TIC) dans l’immobilier le sont toujours.
1031 Horaires et règles d’échange
Classiquement, le troc implique le simple échange d’un bien contre un autre entre deux personnes. Cependant, la probabilité de trouver quelqu’un qui possède exactement la propriété que vous désirez et que vous désirez est très faible. De ce fait, la plupart des échanges sont des échanges différés, tripartites ou Starker (du nom du premier cas fiscal qui les a autorisés).
En cas d’échange retardé, vous avez besoin d’un intermédiaire qualifié (intermédiaire) qui détient l’argent liquide après la vente de votre propriété et l’utilise pour acheter une propriété de remplacement pour vous. Cet échange à trois est considéré comme un échange.
Il existe deux règles de timing importantes que vous devez suivre lorsque la négociation est retardée.
règle des 45 jours
La première règle temporelle concerne l’attribution des actifs de remplacement. Lorsque votre propriété est vendue, l’intermédiaire reçoit l’argent. Vous ne pouvez pas accepter d’argent liquide, sinon cela annulera le traitement 1031. De plus, dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété, vous devez désigner par écrit à l’intermédiaire le bien de remplacement en précisant le bien que vous souhaitez acquérir.
L’IRS dit que vous pouvez désigner trois actifs à condition que vous finissiez par en clôturer un. Vous pouvez même en spécifier plus de trois s’ils relèvent de certains tests d’évaluation.
règle des 180 jours
La deuxième règle de timing dans les échanges lents implique la clôture. Vous devez clôturer la nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la vente de l’ancienne propriété.
Avertissement
Les deux délais courent simultanément, ce qui signifie que vous commencez à compter à la clôture de la vente de votre propriété. Par exemple, si vous spécifiez une propriété de remplacement exactement 45 jours plus tard, il ne vous restera que 135 jours pour clôturer cette propriété.
Échange inversé
Il est également possible d’acheter la propriété de remplacement avant de vendre l’ancienne propriété et de toujours bénéficier d’un échange 1031. Dans ce cas, les mêmes délais de 45 et 180 jours s’appliquent.
Pour être admissible, vous devez transférer la nouvelle propriété au propriétaire de l’échange, identifier la propriété à échanger dans les 45 jours et finaliser la transaction dans les 180 jours suivant l’achat de la propriété de remplacement.
Implications fiscales des échanges 1031 : trésorerie et dette
Le produit d’un échange 1031 doit être traité avec précaution. Tout argent restant après l’échange (appelé « boot ») sera imposé comme plus-value. De même, s’il existe une différence dans les passifs – par exemple si votre ancienne propriété a une hypothèque plus importante que la nouvelle – alors la différence dans les passifs est considérée comme un actif et imposée en conséquence.
Par exemple, si vous vendez une propriété avec une hypothèque de 1 million de dollars et achetez une nouvelle propriété avec une hypothèque de 900 000 $, la différence de 100 000 $ sera imposée comme revenu.
1031 Échange de motels
Vous avez peut-être entendu des histoires de contribuables qui ont utilisé un 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même contre une maison dans laquelle ils voulaient prendre leur retraite, et l’article 1031 a retardé la reconnaissance du gain. Ils ont ensuite emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement prévu d’utiliser l’exclusion des gains en capital de 500 000 $. Cela vous permet de vendre votre résidence principale et de vous regrouper avec votre conjoint pour protéger 500 000 $ de plus-values tant que vous y avez vécu pendant deux des cinq dernières années.
En 2004, le Congrès a resserré cette lacune. Cependant, les contribuables peuvent toujours transformer la maison de vacances en propriété locative et effectuer un échange 1031. Par exemple, vous arrêtez d’utiliser votre maison de plage, la louez pendant six mois ou un an, puis l’échangez contre une autre propriété. Si vous trouvez un locataire et vous comportez de manière professionnelle, vous avez peut-être converti la maison en immeuble de placement, ce qui entraînerait une amende d’échange de 1031.
Selon l’IRS, la location d’une propriété de vacances sans locataire rendra la propriété inéligible à un échange 1031.
Transfert vers un échange 1031
Si vous souhaitez utiliser le bien que vous avez transformé comme résidence secondaire ou même comme nouvelle résidence principale, vous ne pouvez pas vous y installer tout de suite. En 2008, l’IRS a adopté une règle de sécurité selon laquelle il ne contesterait pas si une maison de remplacement est considérée comme un immeuble de placement aux fins de l’article 1031.
Pour satisfaire à cette règle de sécurité pendant chacune des deux périodes de 12 mois suivant immédiatement l’échange :
- Vous devez louer la maison à quelqu’un d’autre à un prix de location raisonnable pour une période de 14 jours ou plus.
- Vous ne pouvez pas utiliser votre résidence personnelle pendant plus de 14 jours ou 10 % des jours au cours des 12 mois pendant lesquels la maison est louée à un loyer raisonnable.
De plus, après avoir échangé avec succès une propriété de vacances ou d’investissement contre une autre, vous ne pouvez pas immédiatement convertir la nouvelle propriété en votre résidence principale et profiter de l’exclusion de 500 000 $.
Avant la modification de la loi en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans le cadre d’un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pour une certaine période, emménager dans le bien pendant plusieurs années puis le vendre, en profitant de l’exclusion des gains sur la vente d’une résidence principale.
Désormais, si vous acquérez la propriété dans le cadre d’un échange 1031 et que vous essayez ensuite de vendre la propriété comme résidence principale, l’exclusion ne s’appliquera pas pendant la période de cinq ans qui commence à la date à laquelle la propriété a été acquise dans le cadre d’un échange 1031 de même type. Autrement dit, vous devrez attendre encore plus longtemps pour bénéficier du crédit d’impôt pour gains en capital pour résidence principale.
1031 pour la planification successorale
L’un des avantages les plus importants d’un échange 1031 est son potentiel de planification successorale. À votre décès, vos héritiers hériteront de vos actifs à leur valeur marchande accrue, et ils n’auront pas à payer les impôts sur les gains en capital que vous avez reportés. Essentiellement, un échange 1031 peut transférer l’obligation fiscale aux héritiers.
Comment signaler les échanges 1031 à l’IRS
Vous devez informer l’IRS de l’échange 1031 en soumettant le formulaire 8824 avec votre déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle l’échange a eu lieu.
Le formulaire vous demandera de fournir une description des actifs échangés, la date à laquelle ils ont été identifiés et transférés, les relations que vous avez pu entretenir avec d’autres parties avec lesquelles vous avez échangé des actifs et la valeur d’actifs similaires. Vous devez également divulguer la base rajustée des biens abandonnés et toute dette que vous avez assumée ou abandonnée.
Il est important de remplir le formulaire avec précision et sans erreurs. Si l’IRS estime que vous avez enfreint les règles, vous pourriez être soumis à une facture fiscale importante et à des pénalités.
Le modèle 8824 est disponible sur le site du fisc.
Peut-on faire un échange 1031 sur une résidence principale ?
Une résidence principale n’est généralement pas admissible au traitement 1031 car vous vivez dans la maison et ne la détenez pas à des fins d’investissement. Cependant, si vous le louez pour une période raisonnable et que vous n’y habitez pas, il devient un immeuble de placement et peut être admissible.
Peut-on faire un échange 1031 sur une résidence secondaire ?
Un échange 1031 s’applique aux biens immobiliers détenus à des fins d’investissement. Par conséquent, une maison de vacances typique ne serait pas admissible au traitement 1031 à moins qu’elle ne soit louée et ne génère un revenu.
Comment puis-je changer de propriétaire d’un bien de remplacement après un échange 1031 ?
Il est conseillé de conserver le bien plusieurs années après l’échange avant de changer de propriétaire. Si vous vendez trop tôt, l’IRS peut disqualifier l’échange.
Quel est un exemple d’échange 1031 ?
Dans notre scénario fictif, Kim possède un immeuble d’appartements qui vaut aujourd’hui 2 millions de dollars, soit le double de ce qu’elle a payé il y a sept ans. Elle était satisfaite jusqu’à ce que le courtier immobilier lui parle d’un appartement plus grand dans un quartier aux loyers plus élevés sur le marché pour 2,5 millions de dollars.
En théorie, en utilisant un échange 1031, Kim pourrait vendre son immeuble et utiliser le produit pour payer une propriété de remplacement plus grande sans se soucier d’une obligation fiscale immédiate. En reportant l’impôt sur les plus-values et l’amortissement, elle dispose en réalité de plus d’argent à investir dans de nouveaux biens immobiliers.
Qu’est-ce qu’une récupération de dépréciation de change 1031 ?
L’amortissement permet aux investisseurs immobiliers de payer moins d’impôts en déduisant le coût de l’usure de l’actif au cours de sa durée de vie utile.
En règle générale, lorsque cet actif est vendu, l’IRS souhaite récupérer certaines de ces déductions et les comptabiliser dans le revenu imposable total. Un échange 1031 peut aider à retarder cet événement en transférant la base de coût de l’ancien actif vers le nouvel actif qui le remplace. Autrement dit, votre calcul d’amortissement se poursuit comme si vous étiez toujours propriétaire de l’ancien bien.
Conclusion
Les investisseurs immobiliers avisés peuvent utiliser une bourse 1031 comme stratégie d’imposition différée pour créer de la richesse. Cependant, les nombreuses pièces mobiles complexes nécessitent de comprendre les règles et de faire appel à l’aide d’experts, même pour les investisseurs chevronnés.