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Leçon principale
- En septembre, environ 10 % des emprunteurs ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable pour acheter une maison.
- Les prêts hypothécaires à taux variable ont contribué de manière significative à la crise du logement de 2008, lorsque de nombreux emprunteurs ayant un crédit médiocre ont eu des difficultés à effectuer leurs remboursements lorsque leurs taux d’intérêt ont augmenté.
- Cependant, les experts hypothécaires affirment que les normes de prêt se sont améliorées depuis lors, réduisant ainsi la probabilité d’un impact généralisé sur le marché immobilier.
Les taux hypothécaires élevés ont accablé les acheteurs de maison au cours des trois dernières années, et certains se tournent vers les options hypothécaires qui ont contribué à alimenter la crise du logement de 2008.
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) offrent un taux d’intérêt de lancement fixe qui s’ajuste ultérieurement – généralement à un taux plus élevé – pour refléter les conditions actuelles du marché. Ces prêts deviennent de plus en plus populaires auprès des acheteurs de maison, car les taux d’intérêt hypothécaires restent supérieurs à 6 %.
Alors que les propriétaires risquent de devoir payer des mensualités hypothécaires plus élevées au cours des prochaines années, les responsables du secteur du logement affirment que de meilleures normes de prêt réduisent les dangers de ces prêts.
“Dans le calendrier actuel, ces acheteurs courent toujours un risque minime à faible”, a déclaré Phil Crescenzo Jr., vice-président de la division Sud-Est de Nation One Mortgage Corporation, dans une interview par courrier électronique.
Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que l’utilisation d’ARM a augmenté au cours des trois dernières années. Environ 10 % des emprunteurs en septembre ont choisi le prêt, contre 6 % des acheteurs qui ont utilisé les ARM après la crise du logement de 2008. Les ARM sont également de plus en plus utilisés dans les achats de maisons neuves. En octobre, ils représentaient un quart des achats de logements, contre 16 % le même mois de l’année dernière.
“Dans un environnement où les emprunteurs ont du mal à accéder aux moyens financiers, le passage à un ARM pourrait générer de réelles économies”, a écrit Joel Kan, économiste en chef adjoint du MBA.
Les emprunteurs se sont tournés vers les prêts ARM à mesure que les prêts hypothécaires augmentaient
Les données du MBA montrent que, alors que les taux hypothécaires ont atteint leurs récents plus bas en 2021, parfois en dessous de 3 %, l’adoption d’ARM a également chuté. Cependant, après que les taux hypothécaires ont augmenté de plus de 3 points de pourcentage en 2022, augmentant parfois de plus de 7 %, la demande des emprunteurs pour des prêts à taux variable a été satisfaite en nature.
Les ARM peuvent permettre aux acheteurs de maison de réaliser des économies importantes. Selon les données du MBA, un prêt ARM sur cinq ans accordé en octobre aux emprunteurs a obtenu un taux d’intérêt initial de 5,58 %, contre 6,37 % pour les prêts hypothécaires traditionnels au cours de la même période. Pour un prêt de 400 000 $, les économies sur les mensualités pourraient être d’environ 200 $ par mois.
L’une des raisons pour lesquelles de plus en plus d’emprunteurs comptent sur les ARM est que les prêts à taux variable sont devenus plus précieux en 2025 à mesure que les taux d’intérêt à court terme baissent, offrant des taux de lancement plus favorables, a écrit Kan.
“Il n’est pas surprenant que la part de marché d’ARM ait augmenté et nous nous attendons à ce qu’elle augmente encore en 2026”, a écrit Kan.
Les ARM apportent de la valeur tandis que le prêteur réduit les risques
Les ARM offrent généralement des tarifs de lancement inférieurs qui augmentent après une certaine période de temps. Par exemple, le ARM 5/1 couramment utilisé fournit un taux d’intérêt de lancement pendant 5 ans, puis s’ajuste chaque année par la suite. Les conditions incluent souvent une limite sur les tarifs maximaux.
Pour les emprunteurs ARM, c’est souvent une question de temps, car ils peuvent se retrouver confrontés à des taux d’intérêt plus élevés après la fin de la période de lancement.
Crescenzo Jr. “Si vous étiez propriétaire d’une maison avec ce prêt, vous surveilleriez le marché pour un refinancement à taux fixe et éviteriez complètement la période d’ajustement”, a déclaré.
Si les taux d’intérêt sont plus élevés à l’expiration de la période de lancement, a-t-il expliqué, les emprunteurs pourraient se retrouver avec des paiements plus élevés qu’ils ne peuvent se permettre.
C’est ce qui a déclenché la crise du marché immobilier et qui s’est matérialisée en 2008, lorsque les emprunteurs ayant une mauvaise cote de crédit ont vu leurs remboursements hypothécaires à taux variable monter en flèche. Beaucoup n’ont pas été en mesure d’effectuer leurs paiements, ce qui a entraîné une vague de défauts de paiement qui a ébranlé le marché immobilier.
Mais Kan a déclaré que les prêteurs appliquent désormais des normes de crédit plus strictes, notamment en évaluant la cote de crédit d’un emprunteur par rapport aux taux hypothécaires actuels, et non seulement aux taux de lancement. En outre, l’adoption d’ARM a culminé à 35 % en 2005, bien plus que les niveaux actuels.
“La plupart des prêts ARM ont aujourd’hui des durées fixes de 5, 7 et 10 ans et les emprunteurs sont souscrits à des taux d’intérêt entièrement indexés et sont nettement moins risqués que les prêts ARM émis avant 2008”, a écrit Kan. “De plus, les emprunteurs admissibles aux ARM ont généralement de meilleurs dossiers de crédit.”