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Si vous débutez dans l’investissement immobilier, ne vous attendez pas à devenir un expert du jour au lendemain. Vous pouvez vraiment gagner de l’argent en achetant et en vendant des biens immobiliers, mais cela demande des connaissances, de la détermination et des compétences. Cela vous aidera également à connaître certaines des erreurs classiques commises par d’autres lorsqu’ils commencent à investir dans l’immobilier, pour vous aider à éviter de les commettre.
Leçon principale
- Les personnes qui débutent dans l’investissement immobilier ont tendance à commettre des erreurs classiques.
- Il est important de commencer par une stratégie d’achat afin que vous puissiez aligner vos achats sur vos objectifs à long terme.
- Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable concernant le quartier et la propriété spécifique que vous avez l’intention d’acheter.
- Rassemblez une équipe d’experts, tels que des agents immobiliers, des avocats et des bricoleurs, pour vous aider à réussir.
- Estimez soigneusement les coûts, tels que les versements hypothécaires, l’assurance, les rénovations et l’entretien, pour vous assurer de ne pas surenchérir et d’avoir les moyens d’acheter la propriété sur laquelle vous enchérissez.
1. Ne pas planifier
La première chose à faire est de faire un plan. La dernière chose que vous voulez faire est d’acheter une maison sans savoir combien de revenus ou de bénéfices elle générera. Lorsque le marché immobilier s’échauffe, difficile de résister à la vague de shopping fou. Mais vous devez prendre du recul et planifier en conséquence, y compris quoi faire si le marché tourne mal ou si vos hypothèses sont fausses.
Avant de contracter un crédit immobilier ou d’encaisser, vous devez décider de votre stratégie d’investissement. Quel type de maison recherchez-vous ? Par exemple, recherchez-vous une propriété unifamiliale ou multifamiliale ? Location de vacances ? Immeuble à usage mixte, commercial ou bureau ? Élaborez votre plan d’achat, puis recherchez les propriétés qui correspondent à ce plan.
2. Ignorer la recherche
Avant d’acheter une voiture ou un téléviseur, la plupart des gens comparent différents modèles, posent beaucoup de questions et tentent de déterminer si l’article qu’ils envisagent en vaut la peine. L’évaluation lors de l’achat d’une maison doit être encore plus rigoureuse.
Il existe également des considérations de recherche pour chaque type d’investisseur immobilier – qu’il s’agisse d’un propriétaire individuel, d’un propriétaire potentiel, d’un plaisancier ou d’un promoteur immobilier.
Vous devez poser de nombreuses questions non seulement sur la propriété mais également sur la zone (quartier) dans laquelle elle se trouve. Après tout, à quoi sert une belle maison si juste à côté se trouve une université célèbre pour ses fêtes nocturnes ? À moins, bien sûr, que vous cibliez les étudiants locataires.
Voici une liste de questions que les investisseurs potentiels devraient poser sur la propriété qu’ils envisagent :
- La propriété est-elle proche d’une zone commerciale ou y a-t-il des travaux importants à venir ?
- Quels sont les projets de la ville pour le quartier et ses environs ?
- La zone évolue-t-elle ou des changements majeurs sont-ils attendus en termes de démographie ou de types de ménages ?
- La propriété est-elle située dans une zone inondable ou une zone à problèmes, comme des endroits avec des problèmes de radon ou de termites ?
- La maison présente-t-elle des problèmes de fondations ou de permis qui doivent être résolus ?
- Quels éléments importants de la maison devront être remplacés (par exemple les appareils électroménagers) ?
- Quelle a été la principale raison pour laquelle la maison a été vendue ?
- Combien les anciens propriétaires ont-ils payé pour la maison et quand ?
- Si vous déménagez dans une nouvelle ville, y a-t-il des problèmes en ville ?
- Quelle est la proximité des besoins essentiels, comme les épiceries, les hôpitaux et les grandes entreprises ?
3. Faites tout vous-même
De nombreux acheteurs pensent qu’ils savent tout ou qu’ils peuvent conclure une transaction immobilière par eux-mêmes. Même si vous avez réalisé certaines transactions qui se sont bien déroulées dans le passé, le processus peut ne pas se dérouler aussi facilement lorsque le marché se replie – et vous ne pouvez vous tourner vers personne si vous souhaitez résoudre une mauvaise transaction immobilière.
Les investisseurs immobiliers devraient exploiter toutes les ressources possibles et se lier d’amitié avec des experts qui peuvent les aider à faire le bon achat. Au minimum, la liste des professionnels potentiels devrait inclure un agent immobilier compétent, un inspecteur en bâtiment compétent, un homme à tout faire, un avocat compétent et un représentant d’assurance.
Ces professionnels seront en mesure d’alerter les investisseurs sur tout défaut de la maison ou de ses environs. Ou encore, dans le cas d’un avocat, il peut vous alerter de tout défaut de titre ou de servitude qui pourrait revenir vous hanter plus tard.
4. Oublier que l’immobilier est local
Vous devez vous renseigner sur le marché local pour prendre des décisions d’achat susceptibles de vous aider à réaliser des bénéfices. Cela signifie plonger dans la valeur des terrains, la valeur des maisons, les niveaux de stocks, les problèmes d’offre et de demande, etc. Développer une idée de ces paramètres vous aidera à décider d’acheter ou non une propriété particulière.
5. Ignorer les besoins des locataires
Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier à louer, gardez à l’esprit qui pourraient être vos locataires : par exemple, des célibataires, de jeunes familles ou des étudiants. Les familles voudront un faible taux de criminalité et de bonnes écoles, tandis que les célibataires rechercheront peut-être les transports en commun et la vie nocturne à proximité. Si votre projet d’achat est une location de vacances, est-elle proche de la plage ou d’autres attractions locales ? Essayez de faire correspondre votre investissement avec les types de locataires les plus susceptibles de louer dans cette zone.
6. Bénéficier d’un financement médiocre
Il existe encore un grand nombre d’options hypothécaires exotiques, dont le but est de permettre aux acheteurs d’acheter certaines maisons qu’ils ne pourraient peut-être pas se permettre en utilisant un contrat hypothécaire plus conventionnel de 30 ans.
Malheureusement, de nombreux acheteurs qui obtiennent des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ou des prêts à intérêt uniquement finissent par en payer le prix lorsque les taux d’intérêt augmentent. Ne laisse pas ça être toi. Assurez-vous d’avoir la flexibilité financière nécessaire pour effectuer les paiements (si les taux d’intérêt augmentent) ou un plan de secours pour convertir ultérieurement en un prêt hypothécaire à taux fixe plus conventionnel.
Idéalement, vous commenceriez par un prêt hypothécaire à taux fixe ou paieriez en espèces votre maison de placement afin d’éviter ces problèmes.
Avertissement
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la couleur, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre les mesures suivantes. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) ou l’Amérique Département du logement et du développement urbain (HUD).
7. Payer trop cher
Cette question est en partie liée à la problématique de la recherche. Trouver la bonne maison peut prendre du temps et être frustrant. Lorsque les acheteurs potentiels trouvent des propriétés qui répondent à leurs besoins et désirs, ils s’attendent naturellement à ce que le vendeur accepte leur offre.
Le problème de la nervosité est que les acheteurs nerveux ont tendance à payer trop cher pour un bien immobilier. Payer trop cher pour une maison peut entraîner des problèmes comme l’effet cascade. Vous pourriez finir par dépenser trop et vous endetter trop, ce qui entraînerait des paiements plus élevés que ce que vous pouvez vous permettre. En conséquence, la récupération de votre investissement peut prendre des années.
Pour savoir si l’investissement de vos rêves est trop cher, commencez par regarder à quel prix d’autres maisons similaires dans la région se sont vendues au cours des derniers mois. Un courtier immobilier peut fournir ces informations relativement facilement (notamment grâce à son accès à une base de données d’agents immobiliers multi-annonces).
Mais à titre de sauvegarde, il suffit de regarder les prix de logements comparables sur les bases de données immobilières ou même dans le journal local. La logique veut qu’à moins que la maison ne présente des caractéristiques uniques dont la valeur est susceptible de prendre de la valeur avec le temps, vous devriez essayer de maintenir votre offre en ligne avec les autres ventes de maisons dans le quartier.
Il y aura toujours d’autres opportunités. Même si le processus de négociation est difficile ou échoue, il y a toujours de fortes chances qu’il existe une autre maison qui répondra à vos besoins. Soyez simplement patient pendant votre recherche.
8. Sous-estimation des coûts
Chaque propriétaire peut attester que l’accession à la propriété ne se résume pas à de simples versements hypothécaires. Bien entendu, il en va de même pour les investisseurs immobiliers. Il y a des coûts liés à l’entretien de la cour et au fait de s’assurer que les appareils électroménagers (comme le four, la laveuse, la sécheuse, le réfrigérateur et la fournaise) sont en bon état de fonctionnement, sans parler du coût d’installation d’un nouveau toit ou de modifications à la structure de la maison. Il faut également tenir compte des assurances et des taxes foncières.
Le meilleur conseil est de dresser une liste de tous les coûts mensuels associés à l’exploitation et à l’entretien d’une maison (sur la base d’estimations) avant d’enchérir sur une maison. Si vous envisagez d’avoir des locataires, une fois ces chiffres additionnés et le loyer mensuel inclus, vous pouvez calculer votre retour sur investissement (ROI) pour le loyer pour vous donner une meilleure idée de si le revenu couvrira votre hypothèque et vos frais d’entretien. Cela vous dira si vous pouvez vous permettre la propriété ou non.
Déterminer les coûts avant d’acheter un bien immobilier est également très important pour ceux qui souhaitent acheter une maison. En effet, leurs bénéfices sont liés au temps nécessaire pour acheter, rénover et revendre la maison.
Dans tous les cas, les investisseurs devraient dresser une telle liste. Ils doivent également accorder une attention particulière aux coûts de financement à court terme, aux pénalités de remboursement anticipé et aux éventuels frais d’annulation (pour l’assurance ou les services publics) qui peuvent être encourus lorsque la maison est vendue dans un bref délai.
Quelles sont les erreurs courantes que les gens commettent avec les contrats immobiliers ?
L’achat d’une propriété implique un contrat transférant l’acte de l’ancien propriétaire au nouveau propriétaire. Cela signifie que vous devriez le faire examiner par un avocat spécialisé en droit immobilier avant de le signer. Ne pas le faire est une erreur que certaines personnes commettent lorsqu’elles tentent d’économiser sur les frais. Une formulation inexacte ou vague peut entraîner des pertes si elle n’est pas détectée avant la clôture. De plus, la propriété doit être arpentée pour garantir que la taille et les limites des lots sont définies avec précision dans le contrat afin d’éviter de futurs litiges avec les voisins ou les autorités fiscales.
Vaut-il la peine de faire une offre basse sur un bien immobilier ?
Si vous n’avez pas besoin d’acheter une propriété particulière immédiatement et que vous risquez de la perdre au profit d’autres acheteurs potentiels, une offre basse n’est peut-être pas une mauvaise idée, même si elle est longue. Cependant, cela peut ennuyer le vendeur, qui risque d’ignorer les offres plus élevées que vous ferez à l’avenir. Cela pourrait également nuire à la réputation de l’agent immobilier (si vous en faites appel à un) qui fait l’offre en votre nom.
Une offre entièrement en espèces est-elle meilleure qu’un prêt hypothécaire ?
Cela dépend. Si vous disposez de liquidités, il peut être intéressant d’éviter les frais de clôture et les intérêts associés à un prêt hypothécaire, mais cela peut non seulement réduire votre situation de liquidité, mais également créer un coût d’opportunité dans la mesure où l’argent ne peut pas être utilisé à d’autres fins. Pour ces raisons, surtout si les taux d’intérêt sont bas, il peut être plus judicieux de contracter un prêt hypothécaire, surtout si celui-ci est couvert par le loyer du bien immobilier.
Conclusion
La réalité est que si investir dans l’immobilier était facile, tout le monde le ferait. Heureusement, bon nombre des difficultés rencontrées par les investisseurs peuvent être évitées grâce à une diligence raisonnable et à une planification appropriée avant de signer un contrat.